lunes, 7 de marzo de 2016

Corrupción inmobiliaria y municipal



Corrupción inmobiliaria y municipal
por Adán Salgado Andrade

Oaxtepec, Morelos. “¿Sabe cuál es la cuota por dejarlos construir?”, me cuestiona a quien llamaré Juan, ex trabajador de una constructora que ha hecho varios fraccionamientos en Morelos, “¡tres casas, una para el regidor y las otras dos para sus familiares!”, contesta categórico. Ese es el “costo” de la corrupción que una constructora que quiera hacer un fraccionamiento en municipios del estado de Morelos, por ejemplo, debe de pagar, sobre todo si desea que se “agilicen” los trámites para el cambio de uso de suelo y todo lo que conlleva la edificación de una nueva unidad. Y por esa causa es que ese estado, como muchos otros en el país, se está llenando de fraccionamientos, muchos de ellos, de dudosa “legalidad”. Está por demás decir que desde que asumió el cargo de “gobernador” el mafioso Graco Ramírez (como los gánsteres de cualquier mafia política que desde siempre han controlado a este depredado país), se han disparado en Morelos, tanto los índices de corrupción, así como de la violencia delincuencial (del así llamado crimen organizado, como de los cuerpos policiacos y militares que conjuntamente controlan la región) que acompaña a todo proceso de acelerada degradación social. Asesinatos, desapariciones y fosas clandestinas se han disparado, junto con la descarada corrupción, tanto que hasta se han realizado varias manifestaciones exigiendo la renuncia del gánster Graco Ramírez (ver: http://www.jornada.unam.mx/2016/02/20/estados/023n1est).  
La mencionada corrupción inmobiliaria se evidencia en que terrenos que hace muy poco eran agrícolas, sin valor catastral, de repente, se convirtieron en fraccionamientos, algunos de “lujo”, lo que de inmediato da un valor muy alto a esos lugares, artificial y manipuladamente alto, como veremos.
Ante tal frenesí constructivo, muchos lugareños, campesinos, sobre todo, han ido vendiendo sus tierras, malbaratándolas, claro. Eso lo hacen porque es preferible para la mayoría hacerse de algo de dinero, dadas sus carencias, en vista de que la falta de apoyo al campo mexicano, está llevando a este sector a un colapso, pues para la mayoría de campesinos, sembrar no es redituable y es por eso es que prefieren alquilar o, peor, vender sus tierras, aun cuando se trata de un patrimonio que fueron heredando generacionalmente (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2007/12/apertura-total-del-agro-mexicano-al-tlc.html).
Un problema adicional, más grave aun, es que la rápida reducción de tierras fértiles, disminuye considerablemente la producción agrícola, lo que eleva la importación de alimentos, vulnerabilidad que nos conducirá irremediablemente a un colapso alimentario, sobre todo porque a nivel mundial tiende a disminuir tal producción agrícola, debido al calentamiento global, el que tiende, entre otras dañinas consecuencias, a disminuir las zonas húmedas del planeta y las lluvias, esenciales para tal producción.
Sin embargo, ninguna de esas consideraciones importa, cuando se trata de solamente hacer muy buenos, corruptos negocios.   
Y tales negocios operan así. Una hectárea de tierra agrícola, por ejemplo, puede venderse en cien mil pesos, pero la inmobiliaria que la compra multiplicará con creces tal inversión. Incluso, si por el frenesí inmobiliario ya haya subido su precio al doble o al triple, aun así, sigue siendo redituable.
En otro artículo me he referido al boom constructivo que se dio desde los mafiatos panistas, en los que los préstamos para trabajadores del Infonavit o del Fovissste no han servido para adquirir casas cerca de sus lugares de trabajo, por ser demasiado caras en relación con los préstamos, sino que apenas si les alcanzan a aquéllos para adquirir viviendas en provincia, sobre todo en los estados aledaños a la ciudad de México, a no más de dos o tres horas de distancia, tales como Morelos, Hidalgo, Estado de México, Puebla o Querétaro. Me he referido a ese problema como las “casas de fin de semana”, pues, en realidad, solamente sirven para esa finalidad, pues no resuelven el agudo problema de la necesidad de contar con un lugar propio y adecuado para vivir en la ya de por sí sobrepoblada ciudad de México (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2009/02/creditos-gubernamentales-para-vivienda.html).
Pero, claro, que un trabajador se endeude con un tercio o más de su sueldo mensual, con el Infonavit o el Fovissste por varios años, hasta veinte en algunos casos, al adquirir una casa que, en realidad, no le resuelve sus problemas habitacionales, será su problema, no el de aquellas instituciones ni, mucho menos, el de la inmobiliaria que recibe tal préstamo y, mucho menos aun, será una molestia para la mafia en el poder que controle el estado o municipio en donde tal inmobiliaria decida construir un nuevo fraccionamiento, pues, excepto el trabajador, el resto de los involucrados hará excelentes negocios.
Comenzando por los intereses que se le cobrarán al trabajador, los que implican muchas veces la mitad de la deuda, es decir, que en un préstamo de veinte años, los primeros diez serán sólo para el pago de dichos onerosos intereses y eso que estamos hablando de supuestos préstamos “blandos”, los que, se infiere, cobran menos réditos (y ya no digamos aquellos prestamos que combinan los bancarios, pues entonces el costo del crédito es aun más caro).
Luego, como ya mencioné, viene el gran negocio que hacen las inmobiliarias, iniciando con la construcción, en la que tratan de ahorrar lo más posible, tanto en materiales empleados, así como en la mano de obra. Es el caso de un fraccionamiento que se encuentra en Oaxtepec, cerca de lo que fuera el Parque Acuático Oaxtepec (PAO). Por cierto que este actualmente cerrado centro recreativo, que por tanto tiempo fue una obligada tradición familiar el acudir allí y disfrutar de sus albercas y el efímero parque de diversiones, ya se concesionó recientemente, seguro de forma subrepticia y corrupta, nada menos que a Six Flags, ese lucrativo emporio estadounidense de la industria del ocio (ver: http://www.jornada.unam.mx/2016/02/04/economia/025n3eco).
Ya podemos prever el brutal impacto en estilos de vida y consumo, además de los problemas de sobresaturación urbanos y de vialidades, que tendrá que en ese sitio se establezca Six Flags, empresa que modifica y mercantiliza las formas de diversión en todos los lugares en donde se impone (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2009/01/la-muy-lucrativa-y-globalizadora.html).
Al decir de una de las locatarias del mercado local, la arbitraria imposición de dicha empresa, sólo traerá más problemas. “¡Fíjese, si de por sí ya nos falta agua, ahora con ese parque, nos va a faltar más… y también a los cañeros, porque dicen que van a tomar agua del río que pasa por allí. Y, luego, van a traer sus negocios y sus tiendas y nos van a quitar la poca clientela que nos queda. Eso le digo a la gente, pero ni hacen caso, hasta se emocionan porque van a tener un Six Flags aquí, pero no saben cuánto nos va a dañar!”, declara, muy consternada. Su preocupación no es para menos, en vista de que, en efecto, tales consorcios sólo dañan las economías locales, su ecología, así como los estilos de vida. Es lo que ocasiona, por ejemplo, una nueva tienda de Walmart que se abra en una pequeña localidad, que muchas veces daña el entorno con la construcción, elimina negocios e impone estilos en el consumo (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2013/01/los-negativos-efectos-del-emporio.html).  
Regresando al mencionado fraccionamiento, está asentado en un terreno de no más de tres hectáreas, que, al decir de Juan, eran no hace mucho tierras de cultivo, por la que no se pagaron más de medio millón de pesos. El proyecto consistió en edificar y vender ciento cincuenta y cuatro muy sobrevaluadas casas, en un promedio de un millón de pesos cada una. “Fíjese, por muy caras, estas casitas no cuestan más de trescientos mil pesos hacerlas”, me dice Juan. Pero agreguemos los costos extras de haber dotado al fraccionamiento de un centro recreativo y una alberca central, la urbanización, las redes de agua potable, drenaje y luz y, prorrateando, supongamos que el costo por casa sea de medio millón de pesos, la ganancia obtenida es de por lo menos el doble.
Y ya se vendieron todas las casas, compradas la mayor parte por empleados que obtuvieron un préstamo del Fovissste, como doctores, maestros, investigadores… y así por el estilo. La inmobiliaria, ya recuperó su inversión más cuantiosas ganancias, de por lo menos setenta y siete millones de pesos, en un año, pero, como dije antes, la deuda de veinte años es para los endeudados empleados.
Hay que decir que, curiosamente, una vez que es autorizado un préstamo, al destinatario le llueven los correos electrónicos y llamadas de distintas inmobiliarias invitando a desembolsarlo en tal o cual desarrollo el que, siempre se presume, es mejor que éste o aquél. Esta arbitrariedad e invasión de la privacidad del empleado, sugiere que también allí se comienza con la cadena de corrupción, pues seguramente tales inmobiliarias “gratifican” a empleados del Infonavit o Fovissste, con tal de contar con la base de datos de las personas a quienes se asignan dichos préstamos.  
Y por si no bastara ya con esa carga crediticia, hay que sumar los costos que implica poseer una sobrevaluada casa en el mencionado fraccionamiento. Comenzando con los costos fijos del mantenimiento, de setecientos pesos mensuales en promedio, en los que se carga el funcionamiento del centro recreativo, la alberca, el cuidado de las áreas verdes, el pago del administrador, la vigilancia… y así. Eso, sin contar con que el jardín de cada casa, corre a cargo del propietario, quien decidirá si lo cuida él mismo o encarga el trabajo (cortar el pasto y regarlo, así como las plantas que se siembren) a algún jardinero, lo que tendrá un costo adicional de alrededor de cuatrocientos pesos mensuales.
Súmese el costo del amueblado, como salas, camas, cortinas… y estamos hablando de erogar un promedio de al menos treinta o cincuenta mil pesos más (muy oportunamente, en el mismo Oaxtepec o en el cercano municipio de Cuautla, existen distintos giros de negocios, así como autoservicios, en los que se vende de todo, muebles, cortinas, fuentes, albercas… y hasta existen servicios de mudanzas a un lado que por “módicas” sumas entregan los enseres adquiridos).
Por otro lado, los materiales empleados (tabicón, malla metálica en lugar de varillas y así), son de tan mala calidad, que a unos meses de compradas, muchas casas ya comenzaron a mostrar los serios defectos de fabricación, tales como humedad en las paredes y caída del recubrimiento (yeso), grietas, inundaciones (en un caso, un aguacero excedió la capacidad del drenaje, varias casas se anegaron y el costo de la reparación corrió a cargo de los propietarios, pues ya no estaban dentro de la “garantía”), instalaciones de luz y tuberías defectuosas… y así. Como son sólo seis meses de una cuestionable “garantía”, los costos de las reparaciones que deban de hacerse fuera de ese tiempo, las debe pagar el propietario, en demérito del apretado bolsillo de muchos, ya de por sí limitado por el descuento que se le hace por el préstamo cada mes, de seis mil pesos en promedio.
Y si sumamos el costo del traslado de la ciudad hacia el fraccionamiento, que tan solo de gasolina y casetas es de al menos seiscientos a mil pesos, lleva a que muchas sólo sean ocupadas en “puentes” vacacionales o en algunos días de asueto, además del desgaste físico y mental que implica el traslado, por vialidades que están saturadas casi a cualquier hora, sobre todo en los fines de semana (regresar a las cinco de la tarde en domingo de Oaxtepec por la “autopista” implica en ocasiones hasta cuatro horas o más, de lo saturada que está, tanto, que vendedores ambulantes hasta se dan el lujo de caminar tranquilamente entre los autos estacionados allí).
Pero la letanía de gastos, arbitrariedades y corruptelas no termina allí.
Del aludido fraccionamiento,  los flamantes propietarios debieron de pagar por la electricidad que se consumió aun antes de que compraran y recibieran sus casas, costo que, por ley, debió de asumir la corrupta inmobiliaria. Así, la mayoría, no tenían más de tres meses de ocupar sus casas, uno que otro fin de semana, y pagaron, además del costo del medidor, nada menos que por casi un año del servicio eléctrico, como si hubiera sido continuo, que fue en promedio de dos mil pesos, cuando que, una vez regularizado, por el escaso uso de electricidad, no llega ni a cincuenta pesos bimestrales. Véase que todos los implicados se llevan su buena tajada del negocio, en este caso, lo que queda de CFE, empresa que cada vez produce menos y menos electricidad y que, así como va, pasará de ser generadora del fluido, a simple cobradora (y eso, mientras la mafia en el poder no la desaparezca, así como hizo con Luz y Fuerza durante el calderonato o está haciendo con Pemex).
El agua también es otro pago adicional y si se hace anual, es de alrededor de mil doscientos pesos, y eso porque se les considera el consumo “mínimo”, de diez metros cúbicos mensuales, pero en la mayoría de los casos, como las casas están deshabitadas la mayor parte del año, no llega ni a tres o cuatro metros cúbicos. Se les insiste en que es mejor el pago anual, porque es “más barato”, pero es una mentira, pues se erogaría menos si se realizara bimestralmente, debido al bajo consumo, aunque muchos se resignan a hacerlo así por “comodidad”, con tal de no estar yendo a la oficina del sistema de agua a pagarla cada dos meses.
Y sigue la lista de corruptas erogaciones.
Una que también resultó escandalosamente excesiva fue el “pago” del predial. La mayoría de las casas se entregaron a mediados o a fines del año pasado. El administrador del lugar les dijo que ya debían de acudir a una oficina ubicada en Yautepec a pagar dicho impuesto para que no les cobraran sobrecargos y multas. Pues bien, allí, se llevaron la sorpresa de que para pagar el predial del presente año, 2016, fuera anual o bimestral, debían de liquidar, primero, el de la totalidad del 2015, aun cuando, repito, muchos recibieron sus casas a partir de julio o después,  además de que no fueron avisados que tenían que pagar ese oneroso derecho. Y como el fraccionamiento está clasificado como de “lujo medio”, por las casas, de no más de cien metros cuadrados de construcción (no por el terreno, sino porque se acumulan la pequeña planta baja y los dos niveles, igualmente reducidos), se deben de pagar ¡tres mil setecientos pesos anuales a costos actuales!, lo que las hace aun más caras que en ciertas zonas de lujo medio de la ciudad de México. Así que los sufridos propietarios que tuvieron que pagar el predial, desembolsaron, para comenzar, los citados tres mil setecientos pesos tan sólo del año pasado, más las “multas”, y otro monto igual, si lo pagaron anual, por el del 2016. La sorpresa para todos ellos es que de manera inusualmente eficiente la oficina del catastro tiene registrados todos sus datos personales, así como del predio que adquirieron, así que no hay forma de que evadan esa impuesta obligación. Dicho pago, en promedio, ascendió a ¡ocho mil quinientos pesos!   
Eso, para las ciento cincuenta y cuatro casas. Haciendo cuentas, el corrupto municipio de Yautepec, del que depende dicho fraccionamiento, se embolsará tan sólo de éste, un millón, trescientos nueve mil pesos. Y se debe de pagar, pues el no hacerlo, genera onerosos “intereses”, que si se dejan acumular, puede llegar el momento en que dicho municipio confisque la propiedad.
Como se ve, vaya que conviene cambiar el uso de suelo de agrícola al muy lucrativo de “fraccionamiento de lujo medio” o de cualquier otra categoría.
Repito, eso es tan sólo para uno de tantos fraccionamientos que se han construido y que se siguen construyendo, muchos, incluso, pisoteando los derechos de los habitantes nativos que viven en las zonas de impacto y que sufren ya los embates de esa anárquica urbanización.(hay algunas mantas que advierten a la gente no comprar en tal o cual lugar, porque no está autorizada la venta y que mejor “eviten problemas”). Crecen problemas tales como la falta de agua, de drenaje eficiente, saturación de vialidades o inseguridad, la que ha aumentado mucho, pues el advenimiento de tanta aparente prosperidad atrae a la delincuencia y son muy frecuentes los robos en esas unidades, aun contando con vigilancia propia. “Aquí hay que cuidarse de los policías y de los ladrones”, comenta Juan, consternado.
Pero, repito, esa “prosperidad” es debida a los préstamos hipotecarios, no por dinero propio, pues es rara la persona que se atreva a comprar alguna de las casas del fraccionamiento mencionado o de otros con sus propios recursos, sobre todo porque están muy sobrevaluadas. Nadie que poseyera un millón de pesos compraría, en su sano juicio, una propiedad que en realidad vale la mitad o menos de lo que la inmobiliaria pide por ella.
En fin, que en esta cadena de corrupción, ilegalidad, arbitrariedad e inseguridad, los únicos afectados son los sufridos “felices” propietarios, muchos de los cuales, si no es que todos, ignoran lo que enfrentarán una vez que adquieran su costosa “casa de ensueño” de fin de semana.
Para el resto de los mafiosos implicados, es un muy lucrativo negocio más.

Contacto: studillac@hotmail.com