Corrupción inmobiliaria y municipal
por Adán Salgado Andrade
Oaxtepec, Morelos. “¿Sabe cuál es
la cuota por dejarlos construir?”, me cuestiona a quien llamaré Juan, ex
trabajador de una constructora que ha hecho varios fraccionamientos en Morelos,
“¡tres casas, una para el regidor y las otras dos para sus familiares!”,
contesta categórico. Ese es el “costo” de la corrupción que una constructora
que quiera hacer un fraccionamiento en municipios del estado de Morelos, por
ejemplo, debe de pagar, sobre todo si desea que se “agilicen” los trámites para
el cambio de uso de suelo y todo lo que conlleva la edificación de una nueva
unidad. Y por esa causa es que ese estado, como muchos otros en el país, se
está llenando de fraccionamientos, muchos de ellos, de dudosa “legalidad”. Está
por demás decir que desde que asumió el cargo de “gobernador” el mafioso Graco
Ramírez (como los gánsteres de cualquier mafia política que desde siempre han
controlado a este depredado país), se han disparado en Morelos, tanto los índices
de corrupción, así como de la violencia delincuencial (del así llamado crimen organizado, como de los cuerpos
policiacos y militares que conjuntamente controlan la región) que acompaña a
todo proceso de acelerada degradación social. Asesinatos, desapariciones y
fosas clandestinas se han disparado, junto con la descarada corrupción, tanto
que hasta se han realizado varias manifestaciones exigiendo la renuncia del gánster
Graco Ramírez (ver: http://www.jornada.unam.mx/2016/02/20/estados/023n1est).
La mencionada corrupción inmobiliaria
se evidencia en que terrenos que hace muy poco eran agrícolas, sin valor
catastral, de repente, se convirtieron en fraccionamientos, algunos de “lujo”,
lo que de inmediato da un valor muy alto a esos lugares, artificial y
manipuladamente alto, como veremos.
Ante tal frenesí constructivo, muchos
lugareños, campesinos, sobre todo, han ido vendiendo sus tierras,
malbaratándolas, claro. Eso lo hacen porque es preferible para la mayoría
hacerse de algo de dinero, dadas sus carencias, en vista de que la falta de
apoyo al campo mexicano, está llevando a este sector a un colapso, pues para la
mayoría de campesinos, sembrar no es redituable y es por eso es que prefieren
alquilar o, peor, vender sus tierras, aun cuando se trata de un patrimonio que
fueron heredando generacionalmente (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2007/12/apertura-total-del-agro-mexicano-al-tlc.html).
Un problema adicional, más grave
aun, es que la rápida reducción de tierras fértiles, disminuye
considerablemente la producción agrícola, lo que eleva la importación de
alimentos, vulnerabilidad que nos conducirá irremediablemente a un colapso alimentario,
sobre todo porque a nivel mundial tiende a disminuir tal producción agrícola,
debido al calentamiento global, el que tiende, entre otras dañinas
consecuencias, a disminuir las zonas húmedas del planeta y las lluvias,
esenciales para tal producción.
Sin embargo, ninguna de esas consideraciones
importa, cuando se trata de solamente hacer muy buenos, corruptos negocios.
Y tales negocios operan así. Una
hectárea de tierra agrícola, por ejemplo, puede venderse en cien mil pesos,
pero la inmobiliaria que la compra multiplicará con creces tal inversión.
Incluso, si por el frenesí inmobiliario ya haya subido su precio al doble o al
triple, aun así, sigue siendo redituable.
En otro artículo me he referido
al boom constructivo que se dio desde
los mafiatos panistas, en los que los préstamos para trabajadores del Infonavit
o del Fovissste no han servido para adquirir casas cerca de sus lugares de
trabajo, por ser demasiado caras en relación con los préstamos, sino que apenas
si les alcanzan a aquéllos para adquirir viviendas en provincia, sobre todo en
los estados aledaños a la ciudad de México, a no más de dos o tres horas de
distancia, tales como Morelos, Hidalgo, Estado de México, Puebla o Querétaro.
Me he referido a ese problema como las “casas de fin de semana”, pues, en realidad,
solamente sirven para esa finalidad, pues no resuelven el agudo problema de la
necesidad de contar con un lugar propio y adecuado para vivir en la ya de por
sí sobrepoblada ciudad de México (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2009/02/creditos-gubernamentales-para-vivienda.html).
Pero, claro, que un trabajador se
endeude con un tercio o más de su sueldo mensual, con el Infonavit o el
Fovissste por varios años, hasta veinte en algunos casos, al adquirir una casa
que, en realidad, no le resuelve sus problemas habitacionales, será su problema, no el de aquellas
instituciones ni, mucho menos, el de la inmobiliaria que recibe tal préstamo y,
mucho menos aun, será una molestia para la mafia en el poder que controle el
estado o municipio en donde tal inmobiliaria decida construir un nuevo fraccionamiento,
pues, excepto el trabajador, el resto de los involucrados hará excelentes
negocios.
Comenzando por los intereses que
se le cobrarán al trabajador, los que implican muchas veces la mitad de la
deuda, es decir, que en un préstamo de veinte años, los primeros diez serán
sólo para el pago de dichos onerosos intereses y eso que estamos hablando de
supuestos préstamos “blandos”, los que, se infiere, cobran menos réditos (y ya
no digamos aquellos prestamos que combinan los bancarios, pues entonces el
costo del crédito es aun más caro).
Luego, como ya mencioné, viene el
gran negocio que hacen las inmobiliarias, iniciando con la construcción, en la
que tratan de ahorrar lo más posible, tanto en materiales empleados, así como
en la mano de obra. Es el caso de un fraccionamiento que se encuentra en
Oaxtepec, cerca de lo que fuera el Parque Acuático Oaxtepec (PAO). Por cierto
que este actualmente cerrado centro recreativo, que por tanto tiempo fue una
obligada tradición familiar el acudir allí y disfrutar de sus albercas y el
efímero parque de diversiones, ya se concesionó recientemente, seguro de forma
subrepticia y corrupta, nada menos que a Six Flags, ese lucrativo emporio
estadounidense de la industria del ocio (ver: http://www.jornada.unam.mx/2016/02/04/economia/025n3eco).
Ya podemos prever el brutal
impacto en estilos de vida y consumo, además de los problemas de
sobresaturación urbanos y de vialidades, que tendrá que en ese sitio se establezca
Six Flags, empresa que modifica y mercantiliza las formas de diversión en todos
los lugares en donde se impone (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2009/01/la-muy-lucrativa-y-globalizadora.html).
Al decir de una de las locatarias
del mercado local, la arbitraria imposición de dicha empresa, sólo traerá más
problemas. “¡Fíjese, si de por sí ya nos falta agua, ahora con ese parque, nos
va a faltar más… y también a los cañeros, porque dicen que van a tomar agua del
río que pasa por allí. Y, luego, van a traer sus negocios y sus tiendas y nos
van a quitar la poca clientela que nos queda. Eso le digo a la gente, pero ni
hacen caso, hasta se emocionan porque van a tener un Six Flags aquí, pero no
saben cuánto nos va a dañar!”, declara, muy consternada. Su preocupación no es
para menos, en vista de que, en efecto, tales consorcios sólo dañan las economías
locales, su ecología, así como los estilos de vida. Es lo que ocasiona, por
ejemplo, una nueva tienda de Walmart que se abra en una pequeña localidad, que
muchas veces daña el entorno con la construcción, elimina negocios e impone
estilos en el consumo (ver: http://adansalgadoandrade.blogspot.mx/2013/01/los-negativos-efectos-del-emporio.html).
Regresando al mencionado
fraccionamiento, está asentado en un terreno de no más de tres hectáreas, que,
al decir de Juan, eran no hace mucho tierras de cultivo, por la que no se
pagaron más de medio millón de pesos. El proyecto consistió en edificar y
vender ciento cincuenta y cuatro muy sobrevaluadas casas, en un promedio de un
millón de pesos cada una. “Fíjese, por muy caras, estas casitas no cuestan más
de trescientos mil pesos hacerlas”, me dice Juan. Pero agreguemos los costos
extras de haber dotado al fraccionamiento de un centro recreativo y una alberca
central, la urbanización, las redes de agua potable, drenaje y luz y,
prorrateando, supongamos que el costo por casa sea de medio millón de pesos, la
ganancia obtenida es de por lo menos el doble.
Y ya se vendieron todas las
casas, compradas la mayor parte por empleados que obtuvieron un préstamo del
Fovissste, como doctores, maestros, investigadores… y así por el estilo. La
inmobiliaria, ya recuperó su inversión más
cuantiosas ganancias, de por lo menos setenta y siete millones de pesos, en
un año, pero, como dije antes, la deuda de veinte años es para los endeudados
empleados.
Hay que decir que, curiosamente, una vez que es autorizado
un préstamo, al destinatario le llueven los correos electrónicos y llamadas de
distintas inmobiliarias invitando a desembolsarlo en tal o cual desarrollo el
que, siempre se presume, es mejor que éste o aquél. Esta arbitrariedad e
invasión de la privacidad del empleado, sugiere que también allí se comienza
con la cadena de corrupción, pues seguramente tales inmobiliarias “gratifican”
a empleados del Infonavit o Fovissste, con tal de contar con la base de datos
de las personas a quienes se asignan dichos préstamos.
Y por si no bastara ya con esa
carga crediticia, hay que sumar los costos que implica poseer una sobrevaluada
casa en el mencionado fraccionamiento. Comenzando con los costos fijos del
mantenimiento, de setecientos pesos mensuales en promedio, en los que se carga
el funcionamiento del centro recreativo, la alberca, el cuidado de las áreas
verdes, el pago del administrador, la vigilancia… y así. Eso, sin contar con
que el jardín de cada casa, corre a cargo del propietario, quien decidirá si lo
cuida él mismo o encarga el trabajo (cortar el pasto y regarlo, así como las
plantas que se siembren) a algún jardinero, lo que tendrá un costo adicional de
alrededor de cuatrocientos pesos mensuales.
Súmese el costo del amueblado,
como salas, camas, cortinas… y estamos hablando de erogar un promedio de al
menos treinta o cincuenta mil pesos más (muy oportunamente, en el mismo Oaxtepec o en el cercano municipio de
Cuautla, existen distintos giros de negocios, así como autoservicios, en los
que se vende de todo, muebles, cortinas, fuentes, albercas… y hasta existen
servicios de mudanzas a un lado que por “módicas” sumas entregan los enseres
adquiridos).
Por otro lado, los materiales
empleados (tabicón, malla metálica en lugar de varillas y así), son de tan mala
calidad, que a unos meses de compradas, muchas casas ya comenzaron a mostrar
los serios defectos de fabricación, tales como humedad en las paredes y caída
del recubrimiento (yeso), grietas, inundaciones (en un caso, un aguacero excedió
la capacidad del drenaje, varias casas se anegaron y el costo de la reparación
corrió a cargo de los propietarios, pues ya no estaban dentro de la “garantía”),
instalaciones de luz y tuberías defectuosas… y así. Como son sólo seis meses de
una cuestionable “garantía”, los costos de las reparaciones que deban de
hacerse fuera de ese tiempo, las debe pagar el propietario, en demérito del
apretado bolsillo de muchos, ya de por sí limitado por el descuento que se le
hace por el préstamo cada mes, de seis mil pesos en promedio.
Y si sumamos el costo del
traslado de la ciudad hacia el fraccionamiento, que tan solo de gasolina y
casetas es de al menos seiscientos a mil pesos, lleva a que muchas sólo sean
ocupadas en “puentes” vacacionales o en algunos días de asueto, además del
desgaste físico y mental que implica el traslado, por vialidades que están
saturadas casi a cualquier hora, sobre todo en los fines de semana (regresar a
las cinco de la tarde en domingo de Oaxtepec por la “autopista” implica en
ocasiones hasta cuatro horas o más, de lo saturada que está, tanto, que
vendedores ambulantes hasta se dan el lujo de caminar tranquilamente entre los
autos estacionados allí).
Pero la letanía de gastos,
arbitrariedades y corruptelas no termina allí.
Del aludido fraccionamiento, los flamantes propietarios debieron de pagar
por la electricidad que se consumió aun
antes de que compraran y recibieran sus casas, costo que, por ley, debió de
asumir la corrupta inmobiliaria. Así, la mayoría, no tenían más de tres meses
de ocupar sus casas, uno que otro fin de semana, y pagaron, además del costo
del medidor, nada menos que por casi un año del servicio eléctrico, como si
hubiera sido continuo, que fue en promedio de dos mil pesos, cuando que, una
vez regularizado, por el escaso uso de electricidad, no llega ni a cincuenta
pesos bimestrales. Véase que todos los implicados se llevan su buena tajada del
negocio, en este caso, lo que queda de CFE, empresa que cada vez produce menos
y menos electricidad y que, así como va, pasará de ser generadora del fluido, a
simple cobradora (y eso, mientras la mafia en el poder no la desaparezca, así
como hizo con Luz y Fuerza durante el calderonato o está haciendo con Pemex).
El agua también es otro pago
adicional y si se hace anual, es de alrededor de mil doscientos pesos, y eso
porque se les considera el consumo “mínimo”, de diez metros cúbicos mensuales,
pero en la mayoría de los casos, como las casas están deshabitadas la mayor
parte del año, no llega ni a tres o cuatro metros cúbicos. Se les insiste en
que es mejor el pago anual, porque es “más barato”, pero es una mentira, pues
se erogaría menos si se realizara bimestralmente, debido al bajo consumo,
aunque muchos se resignan a hacerlo así por “comodidad”, con tal de no estar
yendo a la oficina del sistema de agua a pagarla cada dos meses.
Y sigue la lista de corruptas erogaciones.
Una que también resultó
escandalosamente excesiva fue el “pago” del predial. La mayoría de las casas se
entregaron a mediados o a fines del año pasado. El administrador del lugar les
dijo que ya debían de acudir a una oficina ubicada en Yautepec a pagar dicho
impuesto para que no les cobraran sobrecargos y multas. Pues bien, allí, se
llevaron la sorpresa de que para pagar el predial del presente año, 2016, fuera
anual o bimestral, debían de liquidar, primero, el de la totalidad del 2015,
aun cuando, repito, muchos recibieron sus casas a partir de julio o después, además de que no fueron avisados que tenían
que pagar ese oneroso derecho. Y como el fraccionamiento está clasificado como
de “lujo medio”, por las casas, de no más de cien metros cuadrados de
construcción (no por el terreno, sino porque se acumulan la pequeña planta baja
y los dos niveles, igualmente reducidos), se deben de pagar ¡tres mil
setecientos pesos anuales a costos actuales!, lo que las hace aun más caras que
en ciertas zonas de lujo medio de la ciudad de México. Así que los sufridos
propietarios que tuvieron que pagar el predial, desembolsaron, para comenzar,
los citados tres mil setecientos pesos tan sólo del año pasado, más las “multas”,
y otro monto igual, si lo pagaron anual, por el del 2016. La sorpresa para
todos ellos es que de manera inusualmente
eficiente la oficina del catastro tiene registrados todos sus datos
personales, así como del predio que adquirieron, así que no hay forma de que
evadan esa impuesta obligación. Dicho
pago, en promedio, ascendió a ¡ocho mil quinientos pesos!
Eso, para las ciento cincuenta y
cuatro casas. Haciendo cuentas, el corrupto municipio de Yautepec, del que
depende dicho fraccionamiento, se embolsará tan sólo de éste, un millón,
trescientos nueve mil pesos. Y se debe de pagar, pues el no hacerlo, genera
onerosos “intereses”, que si se dejan acumular, puede llegar el momento en que
dicho municipio confisque la
propiedad.
Como se ve, vaya que conviene
cambiar el uso de suelo de agrícola al muy lucrativo de “fraccionamiento de
lujo medio” o de cualquier otra categoría.
Repito, eso es tan sólo para uno
de tantos fraccionamientos que se han construido y que se siguen construyendo,
muchos, incluso, pisoteando los derechos de los habitantes nativos que viven en
las zonas de impacto y que sufren ya los embates de esa anárquica urbanización.(hay
algunas mantas que advierten a la gente no comprar en tal o cual lugar, porque
no está autorizada la venta y que mejor “eviten problemas”). Crecen problemas
tales como la falta de agua, de drenaje eficiente, saturación de vialidades o
inseguridad, la que ha aumentado mucho, pues el advenimiento de tanta aparente
prosperidad atrae a la delincuencia y son muy frecuentes los robos en esas
unidades, aun contando con vigilancia propia. “Aquí hay que cuidarse de los
policías y de los ladrones”, comenta Juan, consternado.
Pero, repito, esa “prosperidad”
es debida a los préstamos hipotecarios, no por dinero propio, pues es rara la
persona que se atreva a comprar alguna de las casas del fraccionamiento
mencionado o de otros con sus propios recursos, sobre todo porque están muy
sobrevaluadas. Nadie que poseyera un millón de pesos compraría, en su sano
juicio, una propiedad que en realidad vale la mitad o menos de lo que la
inmobiliaria pide por ella.
En fin, que en esta cadena de
corrupción, ilegalidad, arbitrariedad e inseguridad, los únicos afectados son
los sufridos “felices” propietarios, muchos de los cuales, si no es que todos,
ignoran lo que enfrentarán una vez que adquieran su costosa “casa de ensueño”
de fin de semana.
Para el resto de los mafiosos
implicados, es un muy lucrativo negocio más.
